总是喜欢在大晴天出去蹦跶蹦跶，于是就有了下面这篇踩盘日记。

今天去了解的项目是闽侯南通龙湖春江天玺，平层住宅。

踩盘实记

从公司（茶亭）出发，到龙湖春江天玺项目距离约15公里，坐11路转138路公交车，路上花费的时间约1小时10分钟，路上略堵。

龙湖春江天玺地处闽侯，位于旗山大桥下桥处，桥头堡位置。
项目产权归属闽侯，在产品打造偏向刚需型购房者。

整个项目规划有15栋楼，共计2161户房源。为20-23层小高层住宅

置业顾问表示，项目将于2021年交付。

项目分析

区位分析:旗山大桥和鑫洲路口交叉处

旗山大桥是连接湾边大桥通往仓山的主干道，通往仓山全程一个红绿灯，下桥走福湾路连接二环三环，项目和仓山一江之隔，去仓山万达大概20分钟。

从地理位置上来看，龙湖春江天玺离仓山区确实很近，但产权依旧属于闽侯！

项目斜对面是奥特莱斯商场，品牌折扣店。
后面是水果批发物流中心，周边经过大车会偏多，会有噪音，扬尘比较大。
再往南通镇里面大约2.5公里有个永嘉天地，开车大概7分钟左右，这个商场可以满足购物需求，就是步行到不了，得开车。

项目目前有没有地铁规划还不明朗，3号线也还是个未知数，公交站 天泽奥莱时代站 离小区大门约150米，可乘坐138路到市区
公交路线比较少，没有地铁，如果不自己开车的情况下，交通还不算便利。

配套:商业是“硬伤”
在快接近项目所在地的时候就已经发现，周边的生活配套不足，这也是三盛璞悦湾项目更大的“硬伤”。

不同于市区商业配套的先天性优越感，项目周边没有大型的商业配套，不过小区设有底商，能满足简单的日常生活所需，如果想要逛大超市买一些必需品或者想逛逛街、看看电影，只能去市区或是镇里的永嘉天地。

学区分析:小学、初中都比较一般

目前还没交房，暂时确定不了学校，预计可能是南通马腾小学或者南通新岐小学，中学闽侯八中。

从综合实力上来看，两所学校都比较一般。

户型分析:74-89-115平 3-4房

据置业顾问介绍产权74㎡实际使用面积有65平左右，可做3房2厅1卫，小三房，户型整体结构还可以，缺点是采光不足阳台较小，客厅比较暗。北面靠采光井采光。适合刚需年轻人。

产权89㎡实际使用面积约80平左右，可做标准3房，户型比较方正，整体采光可以.

产权114㎡端头实际使用面积约105平左右，可做4房，偏向刚改购房者，户型堂心结构，卧室分布在四周，减少过道浪费，
也是这几个户型里面性价比更高的一种，据置业顾问透露，大面积的单价更低。

综合来看，高层边户户型略大些，采光条件更佳。

购房力分析:不限购，首套房首付更低2成
21万左右

龙湖春江天玺目前在售的房源不多，据了解只有剩六七十套房源可售，86-115平居多，小户型比较少，房源分布比较广。各楼栋只有少量几套房源。均价在15000左右。

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